Wer aktuell eine Immobilie kaufen, bauen oder umschulden möchte, kennt das Gefühl: Bei der Baufinanzierung werden plötzlich Unterlagen verlangt, die früher kein Thema waren. Zufall? Nein. Dahinter steckt ein System – und das erklären wir dir hier ganz ohne Bankendeutsch.
Neben den klassischen Einkommensnachweisen flattern dir inzwischen oft Anfragen zu folgenden Themen ins Postfach:
- Bestehende Kredite
- Unterhaltsverpflichtungen
- Vermögenswerte
- Eigenkapitalnachweise
- Haushaltsrechnung
- Detaillierte Angaben zur Immobilie
Klingt nach Misstrauen? Ist es nicht. Es hat einen Namen: WIFSta.
Mehr Fragen, mehr Nachweise, strengere Prüfungen – Zufall oder neue Realität?
WIFSta steht für Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik – eine Datenerhebung der Deutschen Bundesbank. Banken müssen seither Informationen zu neu vergebenen Wohnimmobilienkrediten melden. Klingt nach trockener Statistik, hat aber handfeste Folgen: Genau deshalb werden bei deiner Baufinanzierung Unterlagen heute deutlich genauer geprüft als noch vor wenigen Jahren.
Der Grund für die ganze Erhebung liegt übrigens nicht in deutscher Bürokratie-Lust, sondern in der Finanzkrise 2008. Damals wurden in Ländern wie den USA, Spanien oder Irland Immobilien teilweise fast ohne Eigenkapital finanziert. Solange die Preise stiegen, lief das gut. Als sie fielen, krachte es richtig: Kredite überstiegen den Immobilienwert, Ausfälle häuften sich, Banken gerieten in Schieflage.
Die Lehre daraus: Risiken müssen erkannt werden, bevor daraus eine Krise wird. Und dafür braucht es eben mehr Baufinanzierung Unterlagen als früher.
Neu: Der Ausschuss für Finanzstabilität schlägt Alarm
Und genau hier wird’s aktuell spannend. Am 11. Mai 2026 hat der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) erstmals offiziell die WIFSta-Daten in seine Risikobewertung einbezogen – und dabei nicht nur graue Zahlen verkündet, sondern auch eine Warnung ausgesprochen.
Das Ergebnis: Im vierten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Loan-to-Value-Ratio neu vergebener Wohnimmobilienfinanzierungen bei 83 %, der durchschnittliche Schuldendienst (DSTI) bei knapp 38 % des Einkommens. Zahlen, die unserer eigenen Beratungspraxis ziemlich genau entsprechen.
Aber: Der AFS sieht angesichts eines relativ hohen Anteils an Neukrediten mit hohen Verschuldungsrelationen mögliche Risiken – und wird die Entwicklung daher weiter genau beobachten. Übersetzt heißt das: Die Aufsicht hat ein Auge auf Finanzierungen mit besonders hoher Verschuldung geworfen.
Noch konkreter wird es bei der angekündigten nächsten Prüfungsrunde: Bundesbank und BaFin wollen in den kommenden Monaten neu vergebene Wohnimmobilienkredite vertieft auf risikomindernde Faktoren überprüfen, die aus den WIFSta-Meldungen allein nicht ablesbar sind – insbesondere wird die Nutzung zusätzlicher Sicherheiten genauer untersucht.
Für dich als Käufer heißt das ganz praktisch: Wenn deine Bank künftig noch genauer nach zusätzlichen Sicherheiten fragt – Bürgschaften, weitere Immobilien, Wertpapierdepots – ist das kein Zufall, sondern direkte Folge dieser verstärkten Prüfung.
Die drei Kennzahlen, die deine Bank wirklich interessieren
Im Mittelpunkt stehen drei Werte, die international Standard sind:
DSTI (Debt Service to Income) – Wie viel deines Einkommens geht für die monatliche Rate weg? Beispiel: Bei 6.000 € Nettoeinkommen und 2.100 € Kreditrate liegt der DSTI bei 35 %. Faustregel: Unter 40 % gilt als solide, über 45 % wird’s kritisch.
DTI (Debt to Income) – Wie hoch ist deine Gesamtverschuldung im Verhältnis zum Jahreseinkommen? Bei 540.000 € Schulden und 90.000 € Jahreseinkommen ergibt sich ein DTI von 6 – marktüblich, aber schon am oberen Rand des Komfortbereichs.
LTV (Loan to Value) – Wie viel Eigenkapital bringst du mit? Bei einem Immobilienwert von 500.000 € und einem Darlehen von 400.000 € liegt der LTV bei 80 % – ein guter Wert. Wird das Darlehen größer als der Immobilienwert, landest du über 100 % – und damit in der Vollfinanzierung.
Aktuell bewegen sich die Durchschnittswerte in Deutschland bei DSTI ca. 38 %, DTI ca. 6,3 und LTV ca. 83 %. Diese Zahlen sind keine gesetzlichen Grenzwerte, aber eine gute Orientierung, wo der Markt aktuell steht – und genau diese Werte sind es auch, die der AFS gerade verstärkt im Blick hat.
Könnte es bei der Baufinanzierung künftig noch mehr Unterlagen geben?
J
Aktuell gibt es in Deutschland keine gesetzlich festgelegten Höchstwerte für DSTI, DTI oder LTV. Aber: Der Gesetzgeber hat der BaFin bereits die Werkzeuge dafür in die Hand gegeben. Denkbar wären künftig zum Beispiel Obergrenzen für den Beleihungsauslauf oder strengere Anforderungen an Vollfinanzierungen.
Dass dieses Szenario nicht nur graue Theorie ist, zeigt ein weiterer aktueller Punkt: Parallel zur AFS-Einschätzung führt die Bundesbank derzeit ein sogenanntes Targeted Review zur Ausgestaltung von Kreditvergabestandards bei ausgewählten Banken durch – eine vertiefte Prüfung, wie Institute ihre Kreditvergabe-Richtlinien in der Praxis tatsächlich umsetzen.
Heißt im Klartext: Was heute „nur“ mehr Baufinanzierung Unterlagen bedeutet, könnte morgen striktere Regeln nach sich ziehen. Noch ist nichts davon aktiviert – aber die Datenbasis dafür wird gerade aktiv ausgewertet, und die Aufsicht schaut genauer hin als je zuvor.
Ein Praxisbeispiel aus dem echten Leben
Familie Müller möchte ein Haus für 500.000 € kaufen. Eigenkapital: 25.000 €. Kaufnebenkosten: 50.000 €. Macht zusammen einen Finanzierungsbedarf von 525.000 €.
Das Ergebnis: LTV über 100 %, erhöhte Gesamtverschuldung, hohe monatliche Belastung – und damit jede Menge zusätzliche Baufinanzierung Unterlagen, die die Bank von Familie Müller sehen möchte. Genau solche Fälle sind es, die durch WIFSta heute systematisch sichtbar werden – und laut aktuellem AFS-Bericht eben auch genau die Fälle, die gerade besonders im Fokus der Aufsicht stehen.
Was das für dich bedeutet
Die wichtigste Erkenntnis: Wer seine eigenen Kennzahlen kennt, bevor die Bank danach fragt, hat einen klaren Vorteil. Wer ausreichend Eigenkapital einplant und seine monatliche Belastung realistisch kalkuliert, kommt nicht nur leichter durch die Prüfung, sondern bekommt am Ende oft auch die besseren Konditionen.
Unsere Erfahrung aus der täglichen Beratung: Banken schauen heute deutlich genauer auf Eigenkapitalquote und langfristige Tragfähigkeit als noch vor wenigen Jahren – und mit der aktuellen AFS-Einschätzung dürfte sich das in den kommenden Monaten noch verstärken. Aber keine Sorge – auch in diesem anspruchsvolleren Umfeld gibt es weiterhin sehr gute Finanzierungsmöglichkeiten. Es geht eben nicht nur um den Zinssatz, sondern um eine Finanzierung, die zu deiner Lebenssituation passt.
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Dein Team der albfinanz aus Reutlingen
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich zu Informations- und Bildungszwecken und stellt keine Anlage- oder Finanzierungsberatung dar. Die individuelle Bewertung deiner Finanzierungssituation kann nur im persönlichen Beratungsgespräch erfolgen.
