Immobilienverkauf: Spekulationssteuer! Wann fällig?

Immobilie verkaufen: Wann zahlt man Spekulationssteuer?

In unserem heutigen Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was genau die Spekulationssteuer ist, wann sie anfällt und wie Sie diese gezielt umgehen können.

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie beim privaten Verkauf einer Immobilie (oder bei anderen Veräußerungsgeschäften) einen Gewinn erzielen.

Fälligkeit:

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb einer zehnjährigen sogenannten Spekulationsfrist nach Erwerb wieder mit einem Gewinn verkaufen. In diesem Fall gibt es aber einige Steuerbefreiungen – dazu unten mehr.

Höhe der Spekulationssteuer:

Um die Spekulationssteuer zu ermitteln, werden die Anschaffungskosten (abzüglich der Abschreibungen) dem Verkaufspreis gegenübergestellt. Aus dem daraus resultierenden Gewinn können Renovierungskosten, Notar- und Maklergebühren sowie andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, abgezogen werden. Sie mindern also den zu versteuernden Gewinn.

Die tatsächliche Steuerlast ist dabei vom jeweiligen Steuersatz des Verkäufers abhängig und kann bis zu 45 % betragen, d.h. einen festen Steuersatz gibt es hier nicht.

So können Sie die Spekulationssteuer umgehen:

Der Gesetzgeber hat durchaus Voraussetzungen geschaffen, Immobilien privat und steuerfrei mit einer Wertsteigerung zu verkaufen.

1. Sie haben die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren genutzt. Der Bundesfinanzhof erklärt, dass sich der Zeitraum dabei aber nicht über drei komplette Kalenderjahre erstrecken muss, sondern, dass eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen ausreichend sei. Beispiel: 31. Dezember im ersten Jahr (2018), das mittlere Kalenderjahr komplett (2019), 1. Januar im Veräußerungsjahr (2020).
2. Sie vermieten Ihre Immobilie einige Jahre und ziehen dann selbst ein. Nun spielt 1. wieder eine Rolle.
3. Sie vermieten Ihre Immobilie einige Jahre, ziehen dann selbst ein (1.) und vermieten dann wieder für einige Monate im selben Jahr des Veräußerungsjahres. Diese Zwischenvermietung im Verkaufsjahr von unter einem Jahr gilt laut dem Bundesfinanzhof als unschädlich und wird deshalb geduldet.
4. Außerdem dürfen Sie innerhalb von fünf Jahren nur zwei Immobilien privat verkaufen. Sollten Sie drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, werden Sie vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienverkäufer eingestuft und werden zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichtet. Wenn Sie verheiratet sind und die bereits genannten Voraussetzungen erfüllen, können Sie gemeinsam vier Immobilien steuerfrei verkaufen.
5. Sie verkaufen Ihre Immobilie frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb.

Alles Gute und viel Spaß beim Sparen wünscht Ihnen Ihr albfinanz Team!

— Alle Angaben ohne Gewähr —